粤港澳大湾区交通系统日趋成熟，区内「9+2」城市之间的连通性不断提升，包括先后开通高铁、港珠澳大桥和深中通道，对区内楼市布局带来明显改变。戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，深中通道自今年6月底开通后，大幅缩短港人前往中山或佛山的时间，不论旅游、消费或睇楼团都明显增加，相关地区基本上每日都有两三团港人睇楼，「身边开始有人问有冇上面熟悉地产代理介绍，话想去睇楼。」惟陶汝鸿相信，在众多因素影响下，大湾区与香港两地的楼价差距于短期内不会收窄。

陶汝鸿指出，以往珠江以西城市的交通配套较落后，现时发展成熟，一些在楼价较贵的地方如深圳、香港上班的人，会考虑到中山或珠海买楼；而原本打算在珠江以东例如惠州、东莞置业的人，也因交通方便及楼价较低而转往中山或珠海，对当地楼价有支持作用。他直言，难以断定市况会因而即时反弹，但至少能形成支持，相信在整体楼价反弹时，这些区域有较大机会跑出；产业提升令人均收入增加，也是楼价向上的推动力。

中山住宅每方米应达两万元

据戴德梁行研究显示，不同地方的楼价与距离商业中心区的交通时间成正比，过往福田来往中山要两三个小时，当时中山楼价约每方米7000元（人民币．下同），现时交通缩短至40分钟，按照距离福田40分钟车程的楼盘价格推算，中山楼价应可达每方米2万元。

相邻中山的珠海，产业发展更加成熟，且日后落成的深珠通道比深中通道更有效率，长远值得留意。对港人而言，现时经港珠澳大桥口岸往来香港与珠海的珠海金巴车程约40分钟，很多元朗居民搭地铁到中环上班也要相若时间，意味交通系统发展及打通关口，可促成大湾区融合。

虽然港人对北上置业的关注度增加，但实际成交与过往相比仍大相逕庭。陶汝鸿坦言，2017年至2020年间，港人在大湾区置业佔总成交约五成，现时政府不再披露相关数据，估计佔比不高。

他续说，目前港人北上买楼未算活跃，主要忧虑过关需时、内地发展商的质素能否符合港人要求、大厦保养维修是否达标等；有待通关便利度提高，以及两三年后经济信心恢复，买楼意欲才会释放，预期3年至5年后，港人始会如同过往般较热中在内地买楼。

库存庞大 消化需时

港人在内地买楼的诱因方面，内地去年12月宣布《粤港澳大湾区国际一流营商环境建设三年行动计划》，加速大湾区内城市的融合，之后又推出便利在大湾区置业的港澳居民偿还境内按揭贷款指引，滙入偿还按揭贷款的人民币资金不纳入滙款限额，打通买楼资金流动；与此同时，香港跟内地城市始终在楼价上有差距，北上置业对部分未有足够负担能力在港置业的港人而言，仍有一定吸引力。

儘管随着交通基建发展，大湾区「一小时生活圈」已逐步实现。惟陶汝鸿相信，香港与内地楼价仍会存在差距，正如新界经过很长时间的产业变化及交通发展后，才能拉近与中环楼价的差距；另一个问题是，目前大湾区房屋供应量庞大，香港现时的库存量已经令到楼价难以上升，大湾区的情况更甚，加上减息后本港楼价会回稳，料两地楼价差距短时间内不会收窄。

採访、撰文：陈远威